相続時の不動産換価分割のメリットとデメリット | 不動産業界のプロが解説

相続に伴い、不動産の承継に関する問題は一般的に複雑であることが多いです。不動産換価分割という手法は、不動産などの遺産を売却し、得られた売却金を法定相続人の間で分配する方法です。

例えば、お子さん3人が相続人となり、6000万円の不動産があった場合、不動産を売却して2000万円ずつ受け取るのが換価分割です。

 ただし、不動産換価分割を行うためには、不動産会社や税理士、司法書士、場合によっては弁護士などの専門家に相談し、相続時から分割対策ができるように事前に相談しておくことが重要です。また、相続人が割り当てる不動産の価格設定やその他事務手数料等の費用はかかるため、注意が必要です。不動産換価分割を行うには、相続人たちの合意が必要不可欠となるため、信頼できる専門家へ依頼して行うことが、相続問題を解決する上で最適な方法です。

不動産を相続する際には、相続人の人数や立場によって不平等が発生することがあります。

まずは、遺産を分割する方法には、換価分割を含め以下の３つがありますので、そちらをご説明致します。
●現物分割

最も一般的な方法で、土地や建物、株式や現金などの財産を、現物のまま相続人の間で分割します。
●換価分割

不動産などの遺産を売却し、得られた売却金を法定相続人の間で分配する方法です。たとえば子どもたち3人が相続人となり、3000万円の不動産があった場合、不動産を売却して1000万円ずつ受け取るのが換価分割です。
●代償分割

代償分割は、特定の相続人が財産を相続する代わりに、他の相続人に「代償金」を支払う分割方法です。

それでは、換価分割のメリットについてご説明致します。

●公平に遺産分割できる
換価分割では、誰か1人だけが遺産を取得することはありません。また代償分割のような不動産の評価方法の違いなどで不公平感が生まれるケースがありますが、換価分割の場合にはそういった問題もありません。

●評価を巡る争いが発生しない
代償分割では不動産の評価方法の違いから、評価額を巡って相続人の間で争いになりやすいですが、換価分割なら、シンプルに不動産を売ってお金を分けるだけです。

●代償金の用意も不要
代償金を払えない場合には代償分割できません。換価分割なら、相続人の誰にも資力がないケースでも問題なく進められます。

●安くしか売れない可能性がある
換価分割をするとき、売り急ぐと不動産は安値でしか売れない可能性が高まるので、相続人全員が損をすることも少なくありません。

●諸経費が引かれる
換価分割するとき、不動産の売却代金から不動産仲介手数料等の諸経費も引かれるので、入ってくる金額が期待していたより少なくなるケースが多々あります。

●資産が失われる
不動産を所有していると将来的に価値が上がったり、賃貸活用して利益を得られたりする可能性がありますが、売却するとそういった可能性が失われます。

●税金が発生するケースがある
換価分割を選択すると、相続税以外に「譲渡所得税」が発生する可能性があります。ただし相続税を支払った場合、確定申告することによって所得税が軽減されます。