不動産の取得費と譲渡所得税の税務申告について

不動産を取得する場合、物件代金の他にも手数料や税金・登記費用が必要になります。これらの費用をまとめて不動産の取得費と呼びます。 まず、不動産の物件代金は、不動産会社や売主に支払う金額です。その際、不動産売買契約書を受け取るのですが、この売買契約書を大事に保管しておくことを、忘れないでぐださい。売買契約書は、売却時の申告の際、必要となります。

特に相続の時に親御様が権利証書は大事に保管しているが、売買契約書がないといったケースが多々あり、税金を沢山払うことになってしまった方が多くいらっしゃいますので、必ず事前にチェックしておいてください。(もし、売買契約書が手元になく、領収書だけはあるという方は、ご相談ください)

なお、当時の取得金額が不明な場合には、以下の計算式により、取得金額を算出することとなりますので、ご留意ください。

[計算式]

取得金額＝売却代金×５%

 次に、不動産を取得する際の手数料も重要な費用となります。不動産取得時には、不動産会社に対して仲介手数料を支払う必要があります。これは、不動産会社が物件の手続きを代行するための費用です。 さらに、取得時には税金・登記費用も必要になります。具体的には、印紙税、登録免許税、消費税等があります。 これらの費用についても領収書がないと申告時に認めてもらえませんので、ご注意ください。

以上が、不動産を取得する際に必要となる費用である不動産の取得費です。

不動産を売却した場合には、その売却益に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、不動産を売却した場合に発生する税金であり、所得税法に基づいて課税されます。譲渡所得税は、売却益から売却費用を差し引いた金額に対して、税率を掛けて計算されます。税率は、所有期間が5年以上か、それ以下かによって変動するため、必ず所有期間を確認してください。

また、譲渡所得税は、税務署に対して申告しなければならないため、しっかりと確認し、納税手続きを行うようにしましょう。

不動産を売却する場合、譲渡所得税の申告書の提出と手続きが必要です。譲渡所得税は、不動産を売却した際に発生する税金であり、所得税の一種です。申告書には、譲渡所得税の計算や支払い方法などが記載されており、専門家の手助けがあるとよりスムーズに手続きを行うことができます。また、不動産を売却する場合には、不動産会社や税理士などの専門家に相談することもおすすめです。売却の手続きがスムーズに進むよう、事前に必要書類の準備や手続き方法について把握しておくことが大切です。

不動産の相続における取得費の処理には、優遇される特例が存在します。この特例は、相続人が相続した不動産を売却する場合に適用されます。売却する際に負担する譲渡所得税が、相続した時点での取得費を上回る場合、相続人は取得費を譲渡所得税の計算に使用することができます。このため、譲渡所得税が軽減されます。 しかしながら、特例が適用される条件には、以下の３つの要件が必要となります。

（1）相続や遺贈により財産を取得した者であること。

（2）その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

（3）その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

 不動産の相続は、その取得費の処理が複雑であることが多いですが、特例を理解しておくことで相続人の負担が減ることがあります。相続時には、専門家のアドバイスを仰ぎながら、適切な手続きを行っていくことが大切です。

不動産を譲渡する場合には、特別控除という制度があります。この制度は、譲渡所得税を軽減するために設けられたもので、住宅・土地・建物などの不動産を売却した場合に、その譲渡所得額から一定の金額が差し引かれることになります。

不動産を売却した際に使える可能性のある特例はかなりの数がありますが、ここでは代表的な2つの特別控除について、親から相続した実家を売却する場合を想定して解説します。

(1)自己居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除

個人がマイホーム(居住用財産)を売却し、一定の要件を満たした場合に、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる制度です。本制度の適用要件のうち最も重要な要件は、売却した不動産が「居住用不動産」の要件を満たすか否かです。現所有者である売主が売却直前までその不動産に住んでいた場合は特に問題は生じませんが、例えば、親から相続した実家で、相続人（売主）が相続後全く住んでおらず空き家状態の場合には本制度の適用はありません。

(2)相続した空き家を譲渡した場合の3000万円特別控除

相続人が、被相続人が1人で住んでいた建物及びその敷地を相続により取得し、その空き家を売却した場合、一定の要件を満たすときは、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる制度です。制度イメージは以下の通りです。

親から相続した実家を売却する場合、本制度の適用を受ける為の要件1〜11をすべて満たす必要があります。

1.売主が、売却する建物・敷地の前所有者（被相続人）の相続人または包括受遺者であること

2.売主が、被相続人の住んでいた建物（母屋）とその敷地の両方を相続または遺贈により取得したこと

3.売主が、その建物・敷地の売却について過去にこの制度を適用していないこと

4.その建物が、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたものであること

5.その建物が、区分所有建物（マンション等）でないこと

6.被相続人が、相続開始の直前において、その建物に1人で住んでいたこと

7.買主が、売主の親族等でない第三者であること

8.その家屋・敷地の売却時期が、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間、かつ、制度の適用期間である2023年（令和5年）12月31日までの間であること

9.売却代金が1億円以下であること

10.相続開始の時から売却時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていないこと

11.その建物が、売却時に耐震基準に適合していること

以上となります。

なお、6については、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合には、「その入所直前において、その建物に1人で住んでいたこと」となります。例えば、誰かに貸していた場合や同居人がいた場合は要件を満たしません。

また、建物を取り壊してその敷地のみ（更地）を売却した場合、10は「相続開始の時から建物取り壊しの時まで、その建物が、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていないこと」、11は「相続開始の時から売却時まで、その敷地の全てが、事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていないこと。また、建物取り壊し時から売却時まで、建物または構築物の敷地の用に供されていないこと」となります。

ただし、この特別控除は、適用要件をすべて満たす必要がありますので、不動産を譲渡する場合には、事前に税理士などの専門家に相談することが重要です。しっかりと確認をして、不動産の譲渡における税金対策を行うようにしましょう。