相続不動産の売却で損をしない！税金対策と注意点

相続した不動産を売却する際には、様々な税金が関係してきます。ここでは、主に発生する税金の種類と、相続税と譲渡所得税の違いについて解説します。

相続不動産の売却時に発生する主な税金は以下の通りです。

• 印紙税：不動産売買契約書作成時にかかる税金
• 譲渡所得税：不動産売却による利益に対してかかる国税
• 住民税：不動産売却による利益に対してかかる地方税

まず、相続税と譲渡所得税の違いを理解することが重要です。

• 相続によって財産を取得した時点で課税される
• 相続した不動産の評価額に基づいて計算される

• 不動産を売却して利益が出た時点で課税される
• 売却価格から取得費や諸経費を差し引いた譲渡所得に対して計算される

特に注意が必要なのは、相続税を支払った後に不動産を売却しても、譲渡所得税は別途かかるという点です。ただし、「相続財産の取得費加算の特例」を利用することで、一定の条件下で相続税の一部を譲渡所得の計算上控除できる場合があります。

また、売却のタイミングによっては「3,000万円特別控除」などの特例が適用できる可能性もあるため、専門家に相談しながら最適な売却計画を立てることをおすすめします。

相続した不動産を売却する際、適切な節税対策を行うことで税負担を軽減できます。ここでは、主な3つの特例とその活用法についてご紹介します。

相続した居住用財産を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。この特例を利用するには以下の条件を満たす必要があります。

• 相続開始から3年10ヶ月以内に売却すること
• 被相続人の居住用財産であること
• 相続した人が居住していないこと

自身が居住している財産を売却する場合にも、3,000万円の特別控除が適用できます。さらに、以下の条件を満たせば、軽減税率も適用されます。

• 10年以上所有していること
• 売却価格が1億円以下であること

この場合、譲渡所得税率が20%から14%に軽減されます。

相続した空き家を売却する際、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例もあります。適用条件は次の通りです。

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 相続開始時に被相続人が居住していなかったこと
• 耐震リフォームを行うこと、または取り壊して更地にすること

これらの特例を上手く活用することで、相続不動産の売却時に発生する税金を大幅に抑えることができます。ただし、適用条件や期限が細かく定められているため、専門家に相談しながら慎重に進めることをおすすめします。

相続不動産を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。まず、相続登記と売却の関係について理解しておく必要があります。

相続登記は、被相続人（亡くなった方）の名義から相続人の名義に不動産の所有権を移す手続きです。相続登記を済ませていないと、以下のような問題が生じる可能性があります。

• 買主が所有権移転登記をできない
• ローンが組めない
• 売却手続きに時間がかかる

そのため、相続不動産を売却する前に、まず相続登記を完了させておくことが重要です。

次に、売却のベストタイミングについて考えてみましょう。以下の点を考慮して判断するとよいでしょう。

• 相続税の納税資金が必要な場合
• 不動産市場の動向
• 維持管理費用の負担
• 共同相続人との関係

特に、相続税の納税期限（相続開始から10ヶ月以内）に間に合わせるために売却を急ぐ場合は要注意です。適切な価格で売却できない可能性があるためです。

最後に、共有不動産を売却する際の留意事項についてお伝えします。

• 共有者全員の同意が必要
• 売却代金の分配方法を事前に決めておく
• 共有持分のみの売却は困難

共有不動産の売却は複雑になりがちですので、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

相続不動産の売却において損をしないためには、税金対策と適切な手続きが重要です。ここでは、押さえておくべきポイントをまとめます。

• 譲渡所得税の仕組みを把握し、正確な計算を行う
• 取得費や譲渡費用を適切に算出し、課税対象額を最小限に抑える

• 3,000万円特別控除や居住用財産の特例など、適用可能な制度を最大限利用する
• 空き家の特例など、条件を満たす場合は積極的に活用する

• 相続登記を速やかに行い、売却のタイミングを逃さない
• 相続税の申告期限から3年以内の売却を検討し、取得費加算の特例を活用する

• 税理士や不動産仲介業者など、専門家のアドバイスを積極的に求める
• 複雑な相続案件や高額物件の場合は、特に専門家の支援が不可欠

• 売却後の確定申告の要否を正確に判断する
• 必要な場合は期限内に漏れなく申告を行い、ペナルティを回避する

以上のポイントを押さえることで、相続不動産の売却における不利益を最小限に抑え、適切な資産活用を実現できます。各ケースに応じて、これらの要素を総合的に検討し、最適な売却戦略を立てることが重要です。

この度、24年勤めた不動産仲介会社を退職し、開業する運びとなりました。
開業のきっかけは、24年の業界経験者として、不動産仲介会社が受領する「仲介手数料」について、ずっと疑問を抱いてきたことにあります。

その疑問とは、ただ単に不動産の売買(重要事項説明、不動産売買契約書の作成、決済・引渡しを完了させること)を成立させるだけの業務で、本当に3%の手数料を頂いてよいものなのか？ということです。
上記業務は、宅地建物取引士の資格者であれば誰でもできることですし、その程度であれば仲介手数料は高額であると思われて仕方ありません。

私は、前会社在籍中1,000件以上のお客様と携わってきましたが、「正規仲介手数料を受領できる条件とは何か？」をずっと考えてきました。

人生の中で一番高い買物をする際、誰しも「絶対失敗したくない」と考えるはずです。
そのためには、後悔しない家探しや売却を、しっかりサポートしてくれる(人として信用できる)ひとを選ぶことがとても重要となります。

建築や既存建物の欠陥調査、保険、税金、各法律面で多角的で専門資格者に近い知識を持ちつつ、一人ひとり、家族構成や性格が違うお客様に対して、「ホスピタリティ(お客様が将来、後悔しないように先回りしたサポートができること)」をもった提案力と人間力を持ち合わせること。
不動産売買のエキスパートであるのは当然ですが、お客様が失敗や後悔をしないように御守り(守り神)的存在であること。
上記サービスを実践して初めてお客様からご納得して仲介手数料を頂けるのだと、24年の経験と体験から実感いたしました。

また、私自身は、ホスピタリティに自信を持てるようになりました。
お客様は、大手不動産仲介会社の資金力、組織力によって、ある程度の満足感を得ることができるのかもしれません。
しかしながら、私自身が感じたことは、個人の業績や会社の売上を気にするあまり、お客様の大事な財産を任せて頂いている使命を忘れがちになっている営業が増えていることが残念でなりませんでした。
そのような環境にいれば、ホスピタリティをもった提案など、当然できるはずもありません。
お客様が仲介手数料を高いと思うのも当然であると思います。

お客様のお悩みに親身になって耳を傾け、「ホスピタリティ」を重視し、「この人に任せて本当に良かった」と言ってもらえる基本理念のもと、私はこの度起業する決意を致しました。
そして不動産だけでなく、お客様ひとり一人の人生設計にまで携われる会社でありたいと願い、会社名をトータルライフサポートと命名しました。

皆様の大切な財産に関するご相談を心より、お待ち申し上げております。